Yurisprudensi 6/Yur/Pdt/2018
Apabila jual beli tanah dilakukan di hadapan PPAT dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, atau membeli melalui kantor lelang negara, pembeli tanah merupakan pembeli yang beritikad baik
Pengantar
Dalam pratik, sering dijumpai sengketa jual beli tanah terjadi karena salah satu pihak telah membeli atau menjual dengan itikad tidak baik. Dari banyak kasus yang ditemui, banyak putusan yang memberi perlindungan terhadap pembeli beritikad baik. Namun, peraturan perundang-undangan yang berlaku tidak memberikan suatu petunjuk yang jelas tentang siapa yang dapat dianggap sebagai pembeli beritikad baik. Pasal 531 KUH Perdata menyebut bahwa bezit itu beritikad baik apabila si pemegang kedudukan berkuasa “memperoleh kebendaan dengan cara memperoleh hak milik di mana ia tidak mengetahui adanya cacat atau kekurangan di dalamnya”. Selanjutnya, Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata hanya menyatakan bahwa perjanjian harus dilaksanakan berdasarkan itikad baik, namun juga tidak memuat lebih lanjut kriteria pembeli beritikad baik.
Pendapat Mahkamah Agung
Atas permasalahan tersebut, Mahkamah Agung (MA) berpendapat salah satu kriteria pembeli beritikad baik adalah pembeli membeli objek jual beli melalui kantor lelang. Pendapat MA tersebut tertuang dalam putusan nomor 158 K/Pdt/2005 (PT. Mitra Bangun Griya vs PT. Bumijawa Sentosa) tanggal 31 Januari 2007. Dalam putusan tersebut, MA berpendapat :
“Bahwa Penggugat adalah pemenang lelang atas persil (tanah berikut bangunan di atasnya) sengketa, sesuai dengan Surat Penetapan Pemenang No. PROG-0093/PPA P3/BPPN/0803 tertanggal 21 Agustus 2003, dan jual beli obyek lelang dilakukan pada tanggal 2 Desember 2003 (bukti P 4 dan P 5 );
“Bahwa sebagai pembeli lelang atas Aset Dalam Restrukturisasi, Penggugat memperoleh kepastian hukum beralihnya hak atas Aset Dalam Restrukturisasi tersebut (Pasal 27 ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 17 Tahun 1999), bahkan dalam Penjelasan Pasal 27 ayat (1) Peraturan Pemerintah yang sama, Penerima Pengalihan atau Pembeli Aset Dalam Restrukturisasi dianggap sebagai pihak yang beritikad baik, dan karenanya harus dilindungi hukum.”
Pertimbangan MA tersebut dikuatkan lagi dalam putusan nomor 901 K/Pdt/2007 (PT Bank Niaga vs Han Moy) tanggal 24 Oktober 2007. Dalam putusan itu, MA berpendapat :
“Bahwa proses pelelangan telah sesuai dengan ketentuan yang berlaku, karena dilakukan atas barang jaminan yang dibebani hak tanggungan. Oleh karena Debitur wanprestasi/lalai (kredit macet), maka benda yang dijadikan jaminan dapat dilelang, berlaku prinsip “jatuh waktu yang dipercepat”. Bahwa pembeli lelang adalah pembeli yang beritikad baik, karena itu harus dilindungi.”
Putusan MA tersebut ditegaskan kembali dalam putusan nomor 1175 K/Pdt/2007 (Budi Koeswoyo vs PT BNI, dkk.) tanggal 24 Oktober 2007, dan putusan nomor 724 PK/Pdt/2008 (Kadariati Solihin, dkk vs PT Bank Artha Graha dan Genta Teruna) tanggal 20 Januari 2010.
Dalam rapat pleno kamar tahun 2014, selain mempertegas pendapat hukum di atas, MA juga menambah kriteria pembeli beritikad baik. Melalui Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) nomor 5 Tahun 2014 yang kemudian diperkuat dalam SEMA No. 4 Tahun 2016, MA merumuskan kriteria pembeli beritikad baik sebagai berikut :
a. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan, yaitu : (1) Pembelian tanah melalui pelelangan umum, atau; (2) Pembelian tanah di hadapan PPAT (sesuai ketentuan PP Nomor 27 tahun 1997), atau; (3) Pembelian terhadap tanah milik adat/yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat, yaitu dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan/diketahui Kepala Desa setempat).
b. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal yang berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan, antara lain: (1) Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau; (2) Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau; (3) Tanah/objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau; (4) Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.
Pendapat MA tentang kriteria pembeli beritikad baik setelah lahirnya dua SEMA tersebut di atas sudah konsiten. Dalam putusan nomor 403 PK/Pdt/2015 tanggal 26 November 2015, MA memberikan pertimbangan hukum bahwa jual beli yang dilakukan dihadapan PPAT dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, maka pembeli tanah merupakan pembeli yang beritikad baik. Pertimbangan hukum MA selengkapnya adalah sebagai berikut :
“Bahwa putusan Judex Juris bertumpu pada fakta bahwa jual beli telah dilakukan dihadapan PPAT sebagai pejabat yang berwenang, terhadap objek jual beli yang bersertifikat maka keadaan tersebut sudah membuktikan bahwa Tergugat adalah pembeli yang beritikad baik, jual beli dihadapan PPAT adalah jual beli yang telah diatur mekanismenya sesuai peraturan perundangundangan yang berlaku.”
Putusan tersebut ditegaskan kembali melalui putusan nomor 256 K/Pdt/2016 tanggal 18 Juli 2016, putusan nomor 1161 K/Pdt/2016 tanggal 14 September 2016, putusan nomor 2828 K/Pdt/2016 tanggal 14 Desember 2016, Putusan nomor 1775 K/Pdt/2017 tanggal 31 Agustus 2017, Putusan Nomor 2520 K/Pdt/2017 tanggal 16 November 2017, putusan nomor 734 PK/Pdt/2017 tanggal 19 Desember 2017.
Yurisprudensi
Pendapat MA mengenai jual beli tanah dilakukan dihadapan PPAT dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, atau membeli melalui kantor lelang negara, maka pembeli tanah merupakan pembeli yang beritikad baik, karena itu harus dilindungi hukum, telah konsisten. Dengan demikian, pendapat hukum tersebut telah menjadi yurisprudensi di Mahkamah Agung.
Berikut putusan Mahkamah Agung dengan pertimbangan yang serupa : 158 K/Pdt/2005, 901 K/Pdt/2007, 1175 K/Pdt/2007, 724 PK/Pdt/2008, 1336 K/Pdt/2015, 1377 K/Pdt/2015, 1502 K/Pdt/2015, 2958 K/Pdt/2015, 3135 K/Pdt/2015, 18 PK/Pdt/2015, 403 PK/Pdt/2015, 256 K/Pdt/2016, 1161 K/Pdt/2016, 2828 K/Pdt/2016, 1775 K/Pdt/2017, 2520 K/Pdt/2017, 734 PK/Pdt/2017, 1974 K/Pdt/2017
Rumah Adhyaksa
Download = Kumpulan Yurisprudensi Tahun 2018
